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Une partie moins encourageante se cache derrière le dynamisme du crédit immobilier

gestion de l'immobilier

Une partie moins encourageante se cache derrière le dynamisme du crédit immobilier. C’est ce qui ressort du rapport du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) publié en octobre dernier en mettant en exergue les différents éléments conduisant à cette conclusion. Une vigueur qui pourrait mettre dans une situation critique les banques ainsi que les emprunteurs.

D’après Banque de France, l’encours des crédits immobiliers aurait atteint la barre des 1300 milliards d’euros en septembre 2019 pour afficher un niveau record jamais atteint depuis 2011, grâce à une croissance significative de 6,5%. Un accroissement qui ne fait que refléter le dynamisme de ce marché qui bat son plein depuis 2016.

Ce qui s’avère une excellente nouvelle, mais en y regardant de près, l’on peut affirmer que cette vigueur pourrait faire de ce système un géant aux pieds d’argile. Chargé d’étudier les risques systémiques de ce segment, le HCSF est bien placé pour le dire. Le conseil y voit en effet une menace pour les établissements bancaires et les ménages en pointant du doigt les différents éléments conduisant à cette fin.

Un marché dynamique oui, mais…

Avec un encours estimé à 1 300 milliards d’euros pour un accroissement non négligeable de 6,5% en septembre dernier, l’on pourrait dire que le prêt immobilier est au mieux de sa forme et qu’il s’agit là de l’un des segments les plus dynamiques du marché des crédits.

Mais pour voir les choses autrement, il faudrait emprunter les yeux du Haut Conseil de stabilité financière, l’organisme en charge d’étudier les risques systémiques liés à ce segment. En y regardant de près, le HCSF estime en effet que cette vigueur pourrait également être le talon d’Achille du système en mettant à mal les parties prenantes.

À commencer par les emprunteurs qui verront leur situation financière s’amenuiser qu’en cas d’accident de la vie, auraient du mal à honorer leur dette et se retrouver face au surendettement. Une situation impactant directement les banques qui auront à essuyer des vagues de défaut de payement en notant que ces dernières sont d’ores et déjà fortement affaiblies pendant des années.

Il se trouve en effet que depuis 2016, les recettes de ces dernières ont été rognées de 6 milliards d’euros par an pour représenter une baisse significative de leur marge bénéficiaire de 60 points de base. Une tendance qui, à moins d’une mesure corrective, devrait s’accentuer si l’on croit le HCSF.

Des mesures rectificatives sont de mise

À travers son rapport publié en octobre dernier, le HCSF a mis en exergue les différents facteurs dynamisant le prêt immobilier. Les mêmes qui, d’après cet organisme, pourraient conduire le système à sa perte.

Dans ce sens, le Haut Conseil a par exemple cité l’accès facile aux rachats de crédits qui affichent un taux moyen du capital restant dû de 3% ou l’équivalent de 6 mois d’intérêts. Celui qui ne fait qu’encourager les ménages à s’endetter davantage, alors que ces derniers sont d’ores et déjà fortement endettés en profitant d’un taux d’effort dépassant désormais la barre des 33%. Le seuil permettant aux emprunteurs de disposer d’un reste à vivre moins contraignant.

Dans une note, le HCSF a en effet démontré que la part de ceux qui s’endettent à hauteur de plus de 35% de leurs revenus n’a fait que se renforcer pour se retrouver à 24,8% en 2018 contre 21,9% trois ans plus tôt. Au Conseil d’en expliquer la raison :

« Une pratique habituelle de marché consiste à le limiter à 33%, mais ce n’est pas juridiquement contraignant ».

Résultat, la santé financière des Français s’affaiblit davantage que pour y remédier, cette branche ministérielle envisage de rendre obligatoire le respect de ce seuil.

Elle prévoit d’ailleurs d’en faire autant pour les banques qui verront leur bilan s’amoindrir encore plus avec la baisse des taux qui ne fait que se renforcer depuis janvier 2019 pour afficher un niveau plancher de 1,13% (toutes durées confondues) en octobre dernier. Dans ce sens, l’instauration d’un taux plancher en dessous duquel il ne serait pas possible de prêter est envisagée comme pour l’augmentation du taux d’usure que les établissements bancaires peuvent appliquer.

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