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L’allongement des prêts immobiliers pourrait être néfaste pour les emprunteurs

reflexion sur un achat immo

Ces trois dernières années ont été le théâtre d’une explosion des prix des biens immeubles en France, surtout dans les grandes métropoles. Cette situation a quelque peu freiné le dynamisme du marché puisque la solvabilité des acquéreurs en pâtit. En guise de solution, les organismes prêteurs réfléchissent sur la possibilité d’étendre la durée de remboursement des crédits immobiliers sur 35 ans. Une initiative qui pourrait faire plus de mal aux emprunteurs que de bien.

La course vers l’acquisition de biens immobiliers, notamment dans certaines grandes villes françaises, pourvoyeuses d’emplois, y a fait flamber les tarifs. Aujourd’hui, les observateurs révèlent un ralentissement notable du marché. Le fait est que les ménages aux revenus modestes, subissant cette hausse de prix alors que privés de certaines aides publiques, sont de moins en moins solvables.

L’allongement de la durée des crédits jusqu’à 420 mois pourrait être amené à pallier le problème. Toutefois, les acteurs en immobilier (établissements financiers, courtiers…) voient cette solution d’un très mauvais œil. À l’heure actuelle, une seule banque se penche en faveur de ce très long prêt. Sans parler que ce dernier pourrait être néfaste pour les acquéreurs.

Une hausse de prix qui impacte sur le dynamisme du marché immobilier

Il n’y a plus à redire, les prix de l’immobilier continuent d’augmenter au deuxième trimestre de l’année. La hausse annuelle est estimée à 7,1% dans la capitale française tandis qu’elle est de 4,8% dans la région francilienne. La tendance se poursuit dans certaines agglomérations, telles qu’à Nantes (4,3%), à Marseille et à Lyon (4,1%) ou à Lille (3%).

D’après les chiffres révélés par la Chambre des notaires, Paris atteint un niveau record historique avec ses 9 300 euros le mètre carré. Bordeaux se trouve en deuxième position, pour un prix de 4 348 euros par mètre carré.

Dans les autres capitales régionales françaises, l’explosion des coûts résulte de l’afflux d’actifs dû à l’augmentation du nombre d’emplois. Ainsi, le mètre carré se vend à :

  • 4 096 euros à Nice ;
  • 3 997 euros à Lyon ;
  • Près de 3 000 euros à Nantes et à Rennes.

Cette situation est toutefois atténuée par le niveau bas des taux de crédit qui ont forcément allégé les charges encourues. Sans parler de la souplesse des critères d’éligibilité imposés par les banques. Or, à mesure que les tarifs augmentent, l’acquisition de logement devient plus difficile pour les acquéreurs à budget limité. Comme l’explique une experte dans le domaine en ces termes :

Pour solvabiliser les acheteurs, les banques ont baissé les taux autant que possible. Elles ont aussi assoupli leurs critères en finançant par exemple des dossiers sans aucun apport. Mais cela ne suffit plus. Il y a des dossiers qu’on n’arrive plus à financer. La hausse des prix est là et certains ménages, avec leurs revenus, n’arrivent plus à l’absorber.

Un crédit remboursable sur 35 ans, une faveur qui ne manque pas d’inconvénients

Auparavant, l’État soutenait les foyers à revenus modestes, dans leur acquisition de bien immobilier à travers certains dispositifs, dont :

  • L’APL accession qui contribuait au remboursement d’une partie de leur prêt ;
  • Le prêt à taux zéro.

La disparition ou la restriction des avantages alloués à ces aides publiques ne facilite pas les tâches de ces acheteurs de la classe moyenne. Ces derniers sont alors amenés à renoncer à leur projet pour éviter de « surpayer » leur bien même s’il est actuellement possible de recourir au rachat de crédits en cas de surendettement. La durée de remboursement est aussi devenue de plus en plus longue, comme le confirme notre porte-parole Maël Bernier :

Pour solvabiliser quand même ces acheteurs aux budgets serrés, les banques ont rallongé la durée de leurs prêts à 25 ans, quand la norme était plutôt à 20 ans il y a quelques années.

Au mois de juin dernier, les prêts accordés aux acquéreurs immobiliers sur des durées de 25 à 30 ans sont estimés à 37,5% du total. Cependant, une extension à 35 ans serait envisageable.

La filiale du Crédit Mutuel, le Crédit foncier communal d’Alsace et de Lorraine, le propose à l’heure actuelle. Mais il s’agit, pour la majorité des professionnels du financement, d’une solution surréaliste. Le fait est que les emprunteurs auront à subir une dette à trop longue échéance alors que leurs mensualités n’en seront pas moins lourdes.

Le véritable nœud du problème est le prix de l’immobilier. L’entrée dans une phase de réajustement serait alors la solution au problème. Notre analyste du marché prévoit un changement de cycle courant l’année prochaine. D’après lui, ce sera :

Dans moins d’un an, probablement sous l’effet d’une hausse des taux décidée par la Banque centrale européenne.
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