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Tirer profit des erreurs bancaires sur les prêts immobiliers

 Finances du crédit immobilier

De nombreux contrats de prêt immobilier comportent des vices de forme. Les irrégularités constatées concernent généralement les éléments de calcul du TEG, notamment l’année de référence utilisée, et la périodicité de l’indication de celui-ci. Dans de telles situations, les emprunteurs ont le droit d’intenter une action en justice contre l’établissement de prêt pour réclamer le remboursement du trop-perçu et la révision du taux d’intérêt appliqué.

Les experts estiment que 50 à 75% des prêts, soit environ un prêt sur deux, présentent une erreur dans le calcul du taux d’intérêt. Une telle irrégularité remet en cause la valeur contractuelle du prêt dans le sens où le souscripteur peut porter le dossier en justice afin de recouvrer le trop-perçu et solliciter un taux plus rémunérateur.

Il est important de noter que pour le souscripteur, une erreur dans le calcul du taux d’intérêt est par ailleurs un argument de taille de renégociation ou de rachat de crédits. Dans une telle circonstance, l’emprunteur dispose en effet d’un point de pression important sur sa banque.

Il peut contraindre à l’établissement de diminuer le taux d’intérêt ou à renoncer aux pénalités de remboursement anticipé si le prêt est racheté par une autre enseigne bancaire.

Les principales erreurs recensées dans les contrats de prêt

Le plus souvent, les erreurs dans le calcul du TEG (Taux Effectif Global) se rapportent au fait que le taux appliqué par les banques n’intègrent pas tous les frais tels que stipulé dans le Code de la Consommation (article R313-1).

La loi stipule en effet que les frais de dossier ou de courtage ainsi que les primes des assurances emprunteurs (Décès, Invalidité, Incapacité de Travail) doivent être intégrés dans le calcul du TEG. Or ce n’est pas toujours le cas.

Outre cela, le coût total du crédit doit être calculé sur la base d’une année calendaire, soit 365 jours ou 366 jours au cours d’une année bissextile, et non sur la base d’une année bancaire, soit 360 jours, comme le font certains établissements bancaires.

De surcroît, certaines banques n’indiquent le TEG qu’une fois chaque année alors qu’elles sont tenues de le faire non seulement annuellement, mais aussi périodiquement (mensuellement ou semestriellement).

Enfin, certaines irrégularités juridiques sont couramment observées dans les contrats.

Les sanctions subies par les banques

Les emprunteurs victimes d’une irrégularité dans le calcul du TEG peuvent intenter une action en justice contre la banque prêteuse. Si l’erreur est avérée, ceux-ci voient leur taux d’intérêt être révisés à un niveau assez avantageux. Outre cela, l’établissement bancaire a l’obligation de restituer aux souscripteurs l’intégralité du trop-perçu.

À partir du moment où l’emprunteur demandeur obtient gain de cause, le taux d’intérêt appliqué n’est plus celui de l’établissement bancaire mais le TIL (Taux d’Intérêt Légal) prévu par la Banque de France. Ce taux est largement inférieur à ceux en vigueur au sein des enseignes bancaires étant donné que depuis 2010, il fluctue entre 0,04 et 1,1%.

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