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Réussir une renégociation ou un rachat de crédit immobilier

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Avec des taux d’intérêt au plus bas, les propriétaires désireux d’alléger le coût de leur prêt à l’habitat sont nombreux à se lancer dans une renégociation ou un rachat de crédit immobilier. Toutefois, une telle opération se prépare. Voici nos conseils.

Les conditions à remplir

En théorie, au vu du niveau actuel des taux, la démarche peut se faire à tout moment, mais le gain est le plus élevé pendant le premier tiers de la durée de remboursement. Si elle se trouve dans sa deuxième moitié, la rentabilité est moindre. De même, il doit rester au moins la moitié du capital initial à payer, car en dessous de 70 000 euros, le changement n’est guère profitable.

Bien entendu, le différentiel de taux doit être suffisant, idéalement de 1 point ou plus, ou jusqu’à 0,7 point pour un montant et une durée encore importants.

Enfin, la situation financière de l’emprunteur est déterminante. En général, une baisse de revenus, une forte hausse du taux d’endettement, la survenue d’une maladie grave, etc. compromettent l’obtention de l’accord du prêteur pour une renégociation ou un rachat de crédit immobilier.

Le coût de l’opération

La renégociation ne nécessite pas de changer de banque, donc les frais se limitent à des frais de dossier négociables. En revanche, en cas de rachat de crédit immobilier, plusieurs charges sont dues : frais de dossier, frais de garantie, et indemnités de remboursement anticipé (IRA).

De quelques milliers d’euros, elles sont plafonnées à l’équivalent de 6 mensualités ou 3 % du capital restant dû. Elles peuvent éventuellement être intégrées au nouveau prêt, mais en alourdissent le coût total.

Les formalités à effectuer

Pour un rachat de crédit immobilier, une petite réserve financière permet de couvrir les frais relatifs à l’opération, et permet de négocier un taux plus avantageux.

La démarche commence chez son banquier, la renégociation étant plus rapide et moins coûteuse. Toutefois, il est rare qu’il accorde des conditions attractives, sauf à un très bon client qu’il ne veut pas perdre. La concurrence se montrera plus ouverte pour conquérir un nouveau client.

Une comparaison est donc nécessaire. Pour connaître les barèmes des banques, les outils de comparaison en ligne sont très efficaces. Un baromètre hebdomadaire ou mensuel des taux en vigueur est également affiché sur notre site.

Alternativement, un courtier peut, moyennant commission, prendre ces formalités en charge et aider au montage d’un dossier solide qui persuadera la banque de suivre.

L’assurance de prêt

Pour réduire notablement le coût de son crédit immobilier, le taux d’intérêt n’est pas l’unique élément à prendre en compte. L’assurance emprunteur représente une part importante du TAEG, mais elle est trop souvent négligée.

Là encore, il est recommandé de comparer et négocier un bon contrat d’assurance en amont. Attention, certaines banques imposent de souscrire cette protection chez elles, pratique interdite depuis l’instauration de la délégation d’assurance, qui autorise le choix d’un assureur tiers. Pour éviter tout litige avec la banque, il est possible d’accepter son assurance, et en changer ensuite pendant la première année du prêt, comme le permet la loi Hamon.

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