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La caution, garantie indispensable d’un regroupement de crédits

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En baisse continue, les taux des prêts immobiliers sont descendus à des niveaux bas historiques et continuent à battre leurs propres records. Pour profiter de ces conditions exceptionnelles, les emprunteurs sont toujours plus nombreux à se lancer dans une renégociation ou un regroupement de crédits. Une garantie est indispensable pour couvrir cette opération, et la caution est la plus courante.

Peut-on transférer une caution sur un prêt immobilier ?

Au 2e trimestre, les banques ont enregistré une remontée du nombre de demandes de rachats de crédits après des pics l’année dernière et une chute au cours des 3 premiers mois de 2016. Tout emprunt immobilier s’accompagne d’une caution, qui est la garantie préférée des Français avec 56 % des encours de prêts immobiliers.

Or, le transfert de cette protection fournie par des organismes tels que Crédit Logement n’est pas possible en cas de changement de banque pour regrouper ses crédits. En effet, la garantie est accordée à la banque, et non à l’individu. Lorsque ce dernier quitte l’établissement, il perd automatiquement le bénéfice de cette caution spécifique.

Le seul transfert de garantie possible est celui opéré au sein d’une même banque par un emprunteur qui vend un premier bien pour en financer un nouveau. De même, une renégociation auprès de son banquier permet de garder la même caution, sous réserve de notifier l’organisme du changement apporté au contrat.

Combien coûte une caution et diminue-t-elle avec le temps ?

Dans le cas de la garantie Crédit Logement, les frais comprennent deux éléments. La première est une somme déposée dans un fonds mutuel de garantie partiellement récupérable au terme du prêt en fonction du taux de restitution (de l’ordre de 70 %, mais variable en fonction de divers facteurs). L’autre composante est une commission forfaitaire.

En moyenne, pour un capital emprunté de 200.000 euros, la caution est estimée à 2.300 euros, dont 1.300 euros sont restituables à la fin du remboursement. Ce montant, qui prend uniquement en compte le montant du crédit, n’évolue pas avec sa durée : il est donc le même, quel que soit le montant du rachat du contrat.

Multiplier les regroupements de crédits entraîne par conséquent une accumulation des frais de garantie. Toutefois, le capital restant dû étant plus faible, la caution diminue. De plus, la garantie Crédit Logement intègre tous les frais engendrés par l’opération, y compris ceux de garantie, ainsi que les pénalités de remboursement anticipé.

L’emprunteur n’a aucune formalité à accomplir, la nouvelle banque soumet la demande à l’organisme de cautionnement et la gère directement. De son côté, le créancier initial transmet une attestation de remboursement intégral du prêt ; l’emprunteur peut disposer de son fonds mutuel auprès de ce premier établissement, éventuellement pour les utiliser pour son nouvel emprunt.

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