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Vous êtes propriétaire et souhaitez regrouper vos crédits ?

Rachat de crédit hypothécaire

Lorsque le cumul des mensualités de crédit commence à peser lourd sur vos finances, ou que vous ne parvenez plus à les payer, n’attendez pas d’arriver au surendettement. Si vous êtes propriétaire de votre logement, vous pouvez recourir au rachat de crédit hypothécaire.

Qu’est-ce que le crédit hypothécaire ?

Le prêt hypothécaire consiste en un emprunt assorti d’une garantie par hypothèque. Concrètement, les propriétaires d’un bien immobilier proposent ce dernier au prêteur à titre de garantie. Si l’emprunteur n’est plus en mesure d’assurer ses remboursements, et que tous les autres recours ont été épuisés, ainsi la banque peut décider de la mise en vente du bien pour récupérer sa créance. Mais si le crédit est remboursé en intégralité selon les modalités convenues, l’hypothèque prend fin.

L’hypothèque est très appréciée des prêteurs pour la sécurité optimale qu’elle leur offre. Cette garantie permet d’ailleurs aux candidats à l’emprunt de négocier un taux d’intérêt plus avantageux dès la première demande ou au moment d’une renégociation ou d’un rachat de prêt.

Sa mise en place requiert l’établissement d’un acte notarié et l’inscription au bureau des hypothèques. Du fait de son coût élevé, l’hypothèque est une garantie généralement réservée aux opérations impliquant des sommes très importantes, essentiellement les crédits immobiliers.

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Qu’est-ce que le rachat de crédit hypothécaire ?

Le rachat de prêt hypothécaire consiste à regrouper une ou plusieurs dettes en cours de remboursement auprès d’un organisme financier unique qui va se charger de les rembourser à votre place. Il devient ainsi votre seul créancier et vous lui payez une seule et unique mensualité au montant amoindri, mais étalée sur une durée plus longue. Cet allongement de la durée augmente mathématiquement le coût total du prêt consolidé, mais vous permet de retrouver immédiatement une certaine sérénité budgétaire.

L’opération est dite « hypothécaire », car elle repose sur une « garantie hypothécaire ». En d’autres termes, vous garantissez le remboursement de la nouvelle mensualité auprès du nouveau prêteur par la mise en place d’une hypothèque sur un bien immobilier qui vous appartient. Si vous ne vous acquittez pas des mensualités selon les dispositions de votre contrat de rachat de prêt, votre créditeur est en droit de demander la saisie du bien concerné pour récupérer son dû.

Même si le rachat de crédit hypothécaire est plus fréquemment utilisé pour restructurer des dettes incluant un emprunt immobilier, au montant plus important, il est possible de ne faire racheter que des crédits à la consommation, même si un prêt immobilier est en cours. C’est la mise en hypothèque du bien immobilier pour garantir l’opération qui en fait un crédit « hypothécaire ».

Toutefois, en fonction de votre situation, et si vous ne souhaitez pas hypothéquer votre bien, vous pouvez choisir de recourir à un regroupement de crédits à la consommation classique. Vous êtes alors dispensé du paiement des frais de notaire pour la mise en hypothèque, mais le taux d’intérêt peut être légèrement majoré.

Vous pouvez parfaitement hypothéquer votre bien, même si le crédit qui a servi à le financer est encore en cours de remboursement.

Attention, aussi bien la renégociation que le rachat de prêt hypothécaire implique certains frais. Il est essentiel de bien calculer le gain potentiel avant de se lancer. Une simulation peut s’avérer très utile.

Quand recourir au rachat de crédit hypothécaire ?

Il n’existe pas de règle absolue. Un rachat de crédit hypothécaire peut se faire à tout moment si le montant des dettes à regrouper est suffisamment élevé pour le justifier ou que vous avez un besoin pressant d’argent.

En effet, lorsque vous avez du mal à finir le mois et que votre compte bancaire vire au rouge, votre banque va probablement refuser de renégocier votre (vos) crédit (s), car vous ne présentez plus la sécurité suffisante pour qu’elle prenne des risques sur le long terme.
Proposer votre maison ou votre appartement en garantie est souvent le seul moyen de vaincre ses réticences. Non seulement il est plus simple d’obtenir l’argent qu’il vous faut, mais vous pouvez obtenir un bon taux d’intérêt. C’est le principal avantage du regroupement de prêt hypothécaire : transformer une partie de votre patrimoine en liquide lorsque vous en avez besoin.

Cette opération est particulièrement recommandée si :

  • Vous voulez dégager un supplément de trésorerie pour investir dans un nouveau bien immobilier (locatif, résidence secondaire) ou financer un autre projet nécessitant des fonds importants ;
  • Votre taux d’endettement est excessif et vous devez alléger ces mensualités que vous ne parvenez plus à payer en contrepartie d’une durée de remboursement plus longue ;
  • Vous voulez au contraire réduire la durée du prêt, car plus longtemps vous êtes endetté, plus le coût total augmente ;

Rassurés par une garantie faisant l’objet d’un acte authentique et d’une valeur importante, les prêteurs sont plus enclins à accepter votre demande de regroupement de crédit même si vous êtes fiché FICP et vous accordent des taux plus attractifs. 

De plus, permettant de regrouper des sommes nettement plus élevées que les crédits immobiliers ou à la consommation, c’est l’opération de consolidation de dette la plus courante pour les propriétaires. En mettant votre bien immobilier en garantie (hypothèque), vous disposez d’une marge de manœuvre nettement supérieure à celle d’un locataire.

Comment se passe un rachat de crédit hypothécaire ?

La première étape est l’étude de votre santé financière. Si la banque estime qu’elle peut accepter votre dossier, elle demande une expertise du bien immobilier que vous mettez en hypothèque. Sa valeur détermine le montant que vous pouvez obtenir. La quotité moyenne est de 70 % : c’est un pourcentage de la valeur du bien utilisé comme garantie et qui détermine la somme maximale que vous pouvez emprunter.
Par exemple, pour une maison évaluée à 100 000 € avec une quotité de 70 %, le capital sollicité ne peut dépasser 70 000 €. La comparaison entre plusieurs organismes est essentielle pour bénéficier de la quotité la plus élevée possible, car certains établissements de crédit ne proposent que 50 %, alors que d’autres vont jusqu’à 100 % !

Ensuite, elle rembourse tous vos créanciers et met en place un nouveau contrat aux mensualités réduites et échelonnées sur une période maximum d'en général 25 ans. Grâce à cet emprunt unique, la gestion de vos finances est plus simple. Finies les échéances aux montants et dates de prélèvement divers, vous n’avez qu’un prélèvement mensuel d’un montant plus supportable.

En cas de défaillance de votre part avant le terme du contrat de prêt regroupé, votre nouveau créancier peut décider de revendre le bien hypothéqué et se rembourser avec tout ou partie des revenus de la vente. Cependant, la revente n’intervient qu’en tout dernier recours ; la recherche de solutions amiables passe toujours en priorité.

Le taux d’intérêt pour un regroupement de prêts hypothécaires n’est pas identique à celui d’un emprunt immobilier classique. Certes, vous avez donc dans les deux cas le choix entre des taux révisables capés et des taux fixes. Mais les taux d’un rachat sont pratiquement toujours supérieurs de l’ordre de 1 à 3 points.

Si dans le futur, vous voulez vendre le bien immobilier que vous avez utilisé comme garantie pour le regroupement de crédit hypothécaire, c’est possible ! Avec l’argent issu de la vente, vous soldez le prêt consolidé. Soit l’hypothèque est levée, soit elle est adossée à une autre maison, par exemple celle que vous venez d’acquérir.

Le rachat de crédit hypothécaire est-il facile à obtenir ?

Lorsque la consolidation de crédit hypothécaire est destinée à nouvel investissement immobilier, cela signifie généralement que vous n’avez aucune difficulté particulière à surmonter, aussi vous n’aurez aucun mal à décrocher le prêt souhaité. En effet, le nouveau bien, s’il est mis en location, assure une rentrée d’argent allouée au remboursement du prêt, minimisant le risque d’impayés pour la banque. Certains établissements n’hésitent pas, dans ce type de situation, à allonger la durée de remboursement à 40 ans au lieu des 25 ans habituels.

En revanche, si l’opération vise à financer des projets non immobiliers (achat d’une voiture ou de biens d’équipements pour la maison, réalisation de travaux dans votre logement, acquisition de parts d’une entreprise…), la durée de remboursement dépasse rarement 20 ans.

Enfin, dans le cas où vous ne parvenez pas à rembourser votre rachat de dettes, la vente du nouveau bien immobilier financé vous permettra de renflouer la caisse.

Quels sont les vrais risques liés à un rachat de crédit hypothécaire ?

Comme un crédit « normal », le rachat de crédit hypothécaire vous engage et doit être remboursé. Vous devez donc évaluer sérieusement la pertinence de l’opération (et de votre projet le cas échéant) et vérifier votre capacité d’endettement.

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Mais de manière générale, c’est une opération moins risquée que l’on croit. D’une part, contrairement aux États-Unis, où ce type d’opération est très répandu, les banquiers français sont plus sévères et rigoureux sur l’étude de solvabilité d’un emprunteur avant de lui octroyer un prêt afin que vous ne risquiez pas de vous retrouver à la rue comme les victimes américaines des "subprimes".

Par ailleurs, les règles en matière de crédit et de logement ont changé en France. En effet, les propriétaires étaient auparavant exclus de la procédure de redressement permise par le dépôt d’un dossier auprès de l’une des commissions de surendettement de la Banque de France, au motif qu’il leur suffit de vendre leur bien immobilier pour obtenir l’argent nécessaire au remboursement de leurs dettes.

Les récentes évolutions règlementaires ont changé la donne, en incluant les propriétaires de leur logement. Considéré comme un droit fondamental, le domicile d’un individu est un bien essentiel et n’est plus aussi facilement saisissable. Il est aujourd’hui difficile d’expulser, même en cas de non-remboursement de ses crédits. Une raison supplémentaire de ne pas avoir peur du crédit hypothécaire ; d’ailleurs, les statistiques sont en votre faveur.

Le principal risque avec le crédit hypothécaire est l’éventuelle dépréciation de votre bien immobilier. En effet, dans une telle situation, même si vous vendez votre maison, le produit de la vente ne suffirait plus à couvrir la totalité de vos dettes.

Où faire un rachat de crédit hypothécaire ?

Renégociez votre prêt hypothécaire

Vous pouvez commencer par renégocier votre prêt hypothécaire auprès de votre propre banque afin de bénéficier de conditions plus avantageuses : augmentation du capital emprunté, taux d’intérêt plus compétitif, allongement de la durée de remboursement ou allégement des mensualités.

Si le banquier accepte la renégociation, certains frais peuvent s’appliquer : frais d’indemnité de réemploi, frais de nouvelle mise en hypothèque et éventuellement frais de dossier (n’hésitez pas à négocier leur gratuité ou leur réduction.)

La renégociation est l’alternative la plus simple et la plus rapide, mais peu d’organismes prêteurs se montrent enthousiastes à modifier les conditions initiales de prêt, car cette opération est souvent synonyme de perte d’argent pour eux. Ils sont un peu moins réticents si vous présentez un excellent profil et qu’ils veulent vous garder dans leur portefeuille.

Pour les autres, en cas de refus de renégocier par votre banque, vous avez tout à gagner à vous adresser à un établissement concurrent. Le nouveau prêt hypothécaire vous permettra de solder l’ancien, puisque la loi du 4 août 1992 vous autorise à faire rembourser votre crédit hypothécaire, sous réserve que ce remboursement soit total.

Faites jouer la concurrence

À défaut de renégociation, vous pouvez demander un rachat de crédit hypothécaire à votre propre banque. Dans ce cas, il n’y a pas de transfert de dossier. Mais vous pouvez aussi décider de laisser vos comptes et votre épargne dans l’établissement actuel et vous adresser à un autre pour le rachat.

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Un grand nombre d’établissements financiers propose le regroupement de crédits hypothécaires, certaines institutions en ont d'ailleurs fait leur spécialité, ce qui vous permet d’accéder à des offres très intéressantes et de bénéficier d’un accompagnement de qualité par des experts de ce secteur.

Notons cependant que vous ne pouvez réutiliser la même hypothèque que pour votre prêt à l’habitat initial pour couvrir le contrat de rachat. En effet, le nouveau créancier rembourse votre ancienne dette, rendant caduque l’hypothèque qui y était rattachée. Vous devez donc en prendre une nouvelle.

Pourquoi effectuer une simulation de rachat de crédit hypothécaire ?

Vous souhaitez avoir une première idée des conditions auxquelles vous pouvez prétendre ? Vous voulez connaître le coût/bénéfice du rachat de crédit hypothécaire que vous envisagez ?
Effectuez une simulation avec votre intermédiaire en rachat de crédit. Le service est gratuit et rapide, et les propositions très pertinentes que vous obtiendrez vous permettront d’affiner votre projet.

Pourquoi recourir à un courtier pour effectuer un rachat de crédit hypothécaire ?

Effectuer un rachat de crédit hypothécaire est une opération complexe nécessitant une attention particulière. Or, votre banquier habituel n’est pas forcément en mesure de vous fournir l’accompagnement dont vous avez besoin. Une comparaison préalable des propositions de différents établissements s’avère par conséquent indispensable.

Pour vous simplifier la démarche et gagner du temps tout en ayant l’assurance de bénéficier des meilleures conditions adaptées à vos besoins, vous pouvez faire appel à un intermédiaire spécialisé dans ce type de montage financier.

En premier lieu, cet expert vous aide à dresser un bilan de votre situation financière et à fixer vos objectifs. Sur cette base, il cherche pour vous la proposition optimale auprès de ses partenaires. Cette assistance ne présente que des avantages pour vous, emprunteur, d’autant que rares sont les particuliers qui maîtrisent l’art de la négociation bancaire.

Si vous vous inquiétez de sa rémunération, sachez que c’est la banque qui lui octroie une commission au titre d’apporteur d’affaires.

Par exemple, dans la majorité des cas, alors que le montant de refinancement est compris entre 50 % et 80 % de la valeur estimée du bien immobilier hypothéqué, grâce à son excellente connaissance du marché, le courtier est capable de vous trouver des offres de rachat de crédit hypothécaire atteignant 90 % de la valeur de votre bien.

Combien coûte un rachat de crédit hypothécaire ?

L’intervention d’un notaire est obligatoire pour établir l’acte authentique d’affectation hypothécaire. Aussi, à l’inverse d’un regroupement de prêts à la consommation simple, le rachat de crédit hypothécaire engendre obligatoirement des frais de notaire de 2 % en moyenne. Cependant, vous n’avez pas à les débourser, car ils sont intégrés dans le nouveau financement.

En outre, le changement d’organisme prêteur induit différents coûts annexes : le dossier d’expertise, la main levée de l’hypothèque établie au profit de la banque qui vous a initialement accordé le prêt, et le cas échéant, des pénalités de remboursement anticipé à régler au premier prêteur (la loi plafonne ces indemnités à 3 % du capital restant du).

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