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Vous êtes propriétaire et souhaitez regrouper vos crédits ?

Quelle est la différence entre un rachat et une renégociation de crédit immobilier ?

Quand les taux d’intérêt sont orientés à la baisse, les emprunteurs s’empressent de « renégocier » leurs crédits en cours, tandis que d’autres en profitent pour faire « racheter » les leurs auprès d’un établissement concurrent. Rachat ou renégociation… ces deux termes sont parfois employés indistinctement malgré le fait qu’ils renvoient à deux opérations financières très différentes, comme on va le constater.

Une nuance de spécialistes…

Avec la baisse historique des taux immobiliers ces dernières années, le moment est opportun pour renégocier votre prêt avec la banque qui l’a accordé ou le faire racheter par un autre établissement. Dans les deux cas, cela devrait vous permettre de bénéficier de conditions de financement plus avantageuses.

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La renégociation consiste à convaincre votre banquier de réviser les conditions actuelles de votre contrat, et notamment obtenir un réaménagement du taux d’intérêt, afin de partir sur un nouvel emprunt moins coûteux. Cependant, comme cette opération oblige le prêteur à rogner sur sa marge, puisqu’il a payé le crédit plus cher aux conditions du marché interbancaire de l’époque, ce dernier risque de se montrer beaucoup moins conciliant. Et à moins d’être un très gros client, il n’est pas toujours facile d’attirer les bonnes grâces de sa banque.

Si vous présentez un excellent profil, il n’y a aucune raison de vous en priver. La démarche est relativement simple. En principe, les modifications sont constatées par voie d’avenant au contrat de prêt initial.

Par contre, pour les emprunteurs « moyens », ils ont moins de chances de parvenir à leurs fins. Et quand bien même la banque accepte d’accéder à leur demande, la baisse concédée est généralement limitée, et les formalités plutôt contraignantes.

En cas de refus de la banque, reste la renégociation via courtier. Y avez-vous pensé ?
Si, là encore, le nouveau taux proposé ne vous convient pas, il vous reste deux autres options : le rachat de votre prêt immobilier par un autre établissement et le rachat global de tous vos crédits (immobilier + vos autres prêts à la consommation).

  • Le rachat de votre prêt immobilier par un autre établissement vous permet de faire des économies sur le coût total du crédit et d'éventuellement diminuer la durée de votre nouveau crédit.
  • Le rachat global de votre dette a par contre un autre objectif : diminuer vos mensualités et donc diminuer votre taux d'endettement. Il s’agit dans ce dernier cas de demander à un établissement concurrent de « racheter » tous vos prêts en cours, y compris votre emprunt immobilier. Toutes vos dettes seront regroupées en un seul et même crédit, avec une seule mensualité.

Les avantages sont multiples. Le remboursement mensuel de vos emprunts sera réduit, et votre taux d’endettement ramené en deçà des 33 % de vos revenus, l’opération va vous « résolvabiliser ». De même, le rachat de crédit améliore votre capacité d’épargne et vous permet de retrouver une situation financière plus équilibrée.

… mais aussi une différence d’un point de vue financier

Cependant, le rachat de crédit immobilier est généralement plus onéreux. En effet, il entraîne le paiement de frais, parmi lesquels les indemnités de remboursement anticipé (IRA), dont le montant correspond à 6 mois d’intérêts calculés sur la somme remboursée, mais qui reste tout de même plafonné à 3 % du capital restant dû.
L’emprunteur devra également s’acquitter des « frais de dossier », qui constituent la rémunération du prêteur accordant le rachat. De nouveaux frais de garantie sont aussi à prévoir.
Selon les cas, il vous sera demandé de régler des frais de constitution de garantie, de main levée de l’hypothèque précédente ou de renouvellement de la caution auprès du fonds de garantie. Aussi, l’allongement de la durée de remboursement risque de majorer le coût total du crédit.

Difficile d’en estimer le montant comme cela, le plus simple est de faire une simulation de rachat de crédits, voire même une demande en ligne. Ainsi, vous recevrez une proposition chiffrée et détaillée, à ce stade, sans engagement.

La renégociation, pour sa part, donne lieu uniquement au paiement des frais de dossier, destinés à couvrir le coût de l’avenant. Là encore, il est possible de réduire la note, puisqu’ils sont facilement négociables auprès du prêteur. Concrètement, le montant des frais dépend de votre profil ainsi que de votre pouvoir de négociation. Quoi qu’il en soit, contrairement à ce que l'on entend souvent dire, la renégociation n’occasionne pas de frais d’indemnités de paiement anticipé ni même de frais de garanties.

Quelles stratégies pour mener à bien son rachat ou sa renégociation ?

Les emprunteurs pour lesquels la réduction du coût total constitue la seule motivation mèneront une stratégie « agressive » et n’hésiteront pas à faire jouer la concurrence afin d'obtenir l’offre la plus intéressante, qu’elle émane de leur banque ou d’un autre établissement. Toutefois, selon le rapport que vous entretenez avec votre banquier et votre force de proposition, vous pourrez privilégier exclusivement l’une ou l’autre option, avec une approche un peu différente.

Votre banque, vous y êtes bien, vous appréciez les services proposés et n’avez pas envie d’en changer ? Alors il vous faudra être malin !

N’hésitez pas à mettre la pression sur votre banquier et munissez-vous de deux ou trois offres concurrentes lors du rendez-vous. Faites-lui comprendre que vous n’êtes pas marié avec lui, et qu’après tout, changer de banque ne vous fait pas peur si c’est pour gagner plusieurs centaines ou milliers d’euros ! Même si vous n’avez nullement l’intention de changer, le faire croire fera monter les enchères dans les négociations. Dans tous les cas, quelle que soit l’issue de l’entretien, vous sortirez gagnant.

Dans le cas où vous ne vous plaisez plus dans votre établissement actuel et qu’un départ se profile malgré un taux immobilier particulièrement avantageux, vous n’avez alors rien à perdre. Soyez convaincant !

Si votre objectif est de réduire immédiatement les mensualités de vos prêts (et non son coût total), alors privilégiez le rachat. Là, plusieurs possibilités :

  • Soit vous prenez le temps de démarcher plusieurs banques et étudier minutieusement chaque proposition ;
  • ou alors vous pouvez plus simplement recourir à un courtier en rachat de crédit immobilier. C’est alors lui qui se chargera, à votre place, de trouver l’offre en adéquation avec vos exigences.

Renégociation ou rachat : que choisir ?

Dans les 2 cas, il vous faudra fournir des documents à l’établissement que vous aurez choisi. Les objectifs visés sont finalement assez différents d’une opération à l’autre.

Le rachat de crédit c’est :

  1. 1l’opportunité de payer moins chaque mois : réduction immédiate des mensualités de remboursement ;
  2. 2l’occasion de simplifier sa gestion de budget : regroupement tous les anciens prêts en une seule ligne de crédit à payer chaque mois ;
  3. 3la possibilité de retrouver une capacité d’épargne : liée à la réduction de mensualité ;
  4. 4un nouveau souffle pour faire des projets : lors du rachat, une sommes d’argent complémentaire peut être inclut au crédit pour le financement d’un projet (travaux, mariage) ;
  5. 5une opération nécessaire pour anticiper l’avenir : lors d’un passage à la retraite par exemple, payer moins chaque mois peut s’avérer essentiel au quotidien.

Bien sûr, un rachat de tous vos crédits entraîne la majoration du coût total du crédit.

Tandis que la renégociation permet : 

  1. 1réduction du coût global du crédit ;
  2. 2la révision de son emprunt à un taux moins élevé.

Seulement, dans la pratique, tout ne paraît pas si simple. En général, un client courtisé devra choisir entre une offre de rachat très avantageuse et un nouveau prêt de la part de son établissement initial, moins compétitif que celui proposé par le concurrent certes, mais bien meilleur que son taux actuel.
Les clients au profil plus modeste devront faire le choix d'un taux parfois plus élevé en contrepartie d'une prise de risque du nouvel établissement financier mais qui s'engagera sur une durée plus longue et donc des mensualités plus faibles.

Alors, rachat de prêts ou renégociation de crédit, comment choisir ?

Le choix du client dépendra donc de ses objectifs - diminuer ses mensualités ou diminuer le coût total du crédit - et de l’effort financier supplémentaire qu’il est prêt à fournir pour économiser parfois des milliers d’euros sur dix ou quinze ans, ou au contraire de son souhait de diminuer ses mensualités pour retrouver une gestion plus saine de son budget.

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