Lorsque les taux sont au plus bas, comme c’est le cas depuis 2013, de nombreux accédants à la propriété accourent vers leur banque pour renégocier leur prêt. Si leur banque ne souhaite pas leur accorder un taux suffisamment intéressant, ils ont bien sûr la possibilité de se tourner vers la concurrence et de "faire racheter" leur prêt immobilier.
Pourtant quand on a souscrit un prêt immobilier, il n’est pas toujours facile de quitter sa banque. En effet, le nouveau prêteur devra racheter votre crédit, ce qui va donner lieu au paiement de frais (frais de dossier, pénalités, garanties…). Lorsque vous changez d’établissement, vous devez solder votre prêt initial, et donc vous acquitter des IRA ou indemnités de remboursement anticipé, l’équivalent de six mois d’intérêts sur la somme remboursée, plafonnées à 3 % du capital restant dû. Il faut également prévoir des frais de dossier et des frais d’hypothèque. Il convient alors de s’assurer que le projet est rentable pour vous, les bénéfices tirés doivent être suffisants pour couvrir les frais engendrés. Prenez le temps d'étudier les propositions.
Toutefois, les organismes prêteurs se montrent parfois peu conciliants, en particulier lorsque les emprunteurs sont dans une situation difficile en termes de remboursement d'échéances ou que leur taux d'endettement trop élevé ne leur permet plus d'effectuer un nouveau projet.
Heureusement, ces derniers ont alors la possibilité d'effectuer un regroupement plus global avec pour objectif, non pas de diminuer le coût total du crédit, mais de diminuer leur taux d'endettement mensuel.
Aussi appelé restructuration, consolidation ou « regroupement de crédits », le rachat de crédit immobilier, ou « RAC » pour les professionnels, est présenté comme LA solution à une situation proche du surendettement. Cette opération consiste à remplacer un ou plusieurs prêts existants par un seul crédit, remboursable sur une durée plus longue et avec une mensualité plus faible.
Avant de répondre à cette question, il est nécessaire de faire la distinction entre une renégociation et un rachat de crédit immobilier.
Concrètement, renégocier son prêt immobilier revient à se tourner vers sa banque et lui demander une révision du taux appliqué lors de la signature du contrat. Cette solution est particulièrement appréciée puisqu’elle évite les démarches fastidieuses liées à un changement d’établissement.
De plus, elle est économique. En effet, contrairement à certaines idées reçues, la renégociation ne donne pas lieu au paiement des IRA ni des frais de garanties. Vous ne vous acquitterez que des frais de dossier. Et encore, ceux-ci sont facilement négociables auprès de la banque.
Toutefois, si la renégociation est financièrement intéressante pour les particuliers, elle ne l’est pas forcément pour les établissements de prêt. Puisqu’en acceptant de renégocier votre prêt, ceux-ci doivent faire un sacrifice et se résoudre à rogner sur leur marge. C’est pourquoi ils font parfois la sourde oreille, surtout lorsque le client ne présente pas un « bon » profil. Par contre, pour les emprunteurs dits « premium », avec des placements, une épargne, des assurances et tous ses comptes dans l’établissement, la banque pourra faire un geste commercial.
En cas de refus du prêteur, les profils « moyens » n’ont d’autres choix que de s’orienter vers un rachat de crédit immobilier. Soit ils pourront faire racheter leur prêt immobilier par un établissement autre, soit, si ils ont pour objectif de diminuer drastiquement le montant de leur remboursement mensuel, ils effectueront alors un regroupement de crédits. Comme on vient de le voir, celui-ci consiste à mettre en place, pour un client en situation d’endettement excessif, un prêt unique qui rassemble un ou plusieurs prêts ainsi que d’autres dettes, dont la mensualité est allégée et compatible avec ses revenus.
Pour revenir à la question posée plus haut, il n’existe aucune différence entre rachat et regroupement de crédit puisque ces expressions sont utilisées pour désigner une même opération (contrairement à la renégo).
Lorsque votre crédit est garanti par une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers (PPD), vous devez vous acquitter des frais de mainlevée, qui correspondent à 0,5 % ou à 1 % du montant du prêt. Cependant, il arrive parfois que le nouveau prêteur se contente d’une garantie de 2e rang, ce qui permet d’éviter les frais de main levée. Restez alors attentif à ce point.
Bénéficiez de conditions optimales pour votre rachat de crédit immobilier
La meilleure solution consiste à passer par un courtier, qui dispose d’une forte connaissance de la totalité de l’offre bancaire et qui est le mieux placé pour dénicher la meilleure offre.
Sans oublier que ce professionnel va négocier les conditions du nouveau contrat à votre place. La négociation, c’est son métier. Il connait toutes les astuces pour mettre en avant les atouts de votre dossier, quand bien même vous êtes considéré comme un profil « moyen » par les banques.
Il va mettre en concurrence de nombreux établissements afin de trouver le crédit le mieux adapté à votre situation personnelle ainsi qu’à vos attentes. Il vous proposera des outils de simulation pour vous permettre de mieux cerner vos besoins et évaluer la rentabilité de votre projet.
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